Die Sanierungspflicht sorgt dafür, dass Wohnhäuser energieeffizienter und klimafreundlicher werden – ein Thema, das besonders Hausbesitzer in Mönchengladbach, Düsseldorf, Krefeld, Duisburg, Essen, Wuppertal, Köln und ganz NRW beschäftigt. Seit einigen Jahren verschärfen gesetzliche Vorgaben wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG) die Anforderungen an Altbauten, um den Energieverbrauch zu senken und Klimaziele zu erreichen. Für Eigentümer bedeutet dies konkret: Bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen sind Pflicht, oft innerhalb fester Fristen. Was die Sanierungspflicht 2025 beinhaltet, wen sie betrifft und wie Sie Ihr Haus rechtzeitig fit machen können – mit praxisnahen Expertentipps, die Ihnen helfen, Kosten zu sparen, Fördermittel zu nutzen und mögliche Bußgelder zu vermeiden. Schon im ersten Schritt zeigt sich: Wer die Sanierungspflicht ernst nimmt, profitiert von einem zukunftssicheren, komfortableren Zuhause – und sollte frühzeitig planen, am besten mit professioneller Unterstützung.
Sanierungspflicht: Gesetzliche Grundlagen und Ziele
Die Sanierungspflicht ist keine freiwillige Initiative, sondern in Gesetzen verankert. Um zu verstehen, warum es sie gibt und was genau dahintersteckt, lohnt ein Blick auf die rechtlichen Grundlagen und Ziele. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bildet seit 2020 den Rahmen für energetische Anforderungen an Gebäude. Es fasst frühere Regeln (EnEV, EEWärmeG und EnEG) zusammen und wurde zuletzt 2024 novelliert, um höhere Klimaschutzauflagen umzusetzen. Kernziel ist es, den Energieverbrauch im Gebäudesektor drastisch zu reduzieren – denn rund 40 % der CO₂-Emissionen in Deutschland stammen aus Gebäuden.
Kurz gesagt: Die Sanierungspflicht verpflichtet Hausbesitzer in 2025, bestimmte Modernisierungen vorzunehmen, damit Altbauten sparsamer mit Energie umgehen. Im Folgenden klären wir die Hintergründe, die gesetzlichen Vorgaben im GEG sowie die Frage, wer genau von dieser Pflicht betroffen ist.
Sanierungspflicht: Hintergrund und Klimaziele
Warum überhaupt eine Sanierungspflicht? Hintergrund ist der Klimawandel und Deutschlands ambitionierte Energie- und CO₂-Einsparziele. Gebäude spielen dabei eine große Rolle, da sie fast 40 % der jährlichen Treibhausgasemissionen verursachen. Um das zu ändern, setzt die Politik auf höhere Energieeffizienz: Häuser sollen besser gedämmt, Heizungen modernisiert und erneuerbare Energien genutzt werden. Die Sanierungspflicht ist somit ein wichtiger Hebel, um den Gebäudebestand Schritt für Schritt auf Klimakurs zu bringen und die Klimaschutzziele 2030 und 2045 (Klimaneutralität) zu erreichen.
Neben dem Klimaschutz verbessert eine energetische Sanierung auch den Wohnkomfort und den Wert Ihrer Immobilie. Dichtere Fenster, gedämmte Wände und effiziente Heiztechnik sorgen für ein behaglicheres Raumklima und geringere Nebenkosten. Die Sanierungspflicht soll Hausbesitzer motivieren – und nötigenfalls zwingen –, diese Vorteile zu realisieren. Damit einher gehen staatliche Förderprogramme als Anreiz, auf die wir später eingehen. Unterm Strich verfolgen die Vorgaben drei Hauptziele: Energieeinsparung, Klimaschutz und Werterhalt bzw. Wertsteigerung von Gebäuden.
Sanierungspflicht: Rechtliche Grundlagen im GEG
Mit der GEG-Novelle 2024 die Daumenschrauben weiter angezogen. Die Sanierungspflicht konzentriert sich vor allem auf Bestandsgebäude und dort insbesondere auf Altbauten bei Eigentümerwechsel oder größeren Umbauten.
Konkret verpflichtet das GEG neue Eigentümer dazu, einen Altbau innerhalb von zwei Jahren energetisch aufzurüsten, sodass er den aktuellen Standards entspricht. Diese Pflicht umfasst mehrere Bereiche (Dämmung, Heizungsanlage – Details folgen im nächsten Abschnitt). Wichtig: Alteigentümer, die ihr Ein- oder Zweifamilienhaus schon seit vor 2002 selbst bewohnen, genießen einen Bestandschutz und sind von vielen Nachrüstpflichten befreit. Doch sobald die Immobilie den Besitzer wechselt, greift die Sanierungspflicht: Käufer oder Erben müssen nun die gesetzlich vorgeschriebenen Modernisierungen durchführen. Tun sie dies nicht, drohen empfindliche Konsequenzen – bis zu 50.000 € Bußgeld können fällig werden Die Einhaltung wird von Behörden oder dem Schornsteinfeger geprüft, etwa im Zuge der Feuerstättenschau oder bei einer Energieausweis-Kontrolle.
Sanierungspflicht: Wer ist betroffen?
Die Sanierungspflicht gilt insbesondere für Besitzer älterer Wohnhäuser, vor allem wenn diese Häuser nach dem 1. Februar 2002 den Eigentümer gewechselt haben. Neu-Eigentümer eines Altbaus – sei es durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung – haben ab Grundbucheintrag zwei Jahre Zeit, um die vorgeschriebenen energetischen Sanierungen umzusetzen. Wer also 2024 oder 2025 ein unsaniertes Haus übernimmt, muss spätestens bis 2026/2027 bestimmte Maßnahmen erledigen (Details dazu gleich). Diese Pflicht trifft in der Praxis oft Häuser, die vor 1978 gebaut wurden und noch keinen umfassenden Effizienz-Upgrade erhalten haben.
Nicht betroffen von der Sanierungspflicht sind dagegen einige Sonderfälle:
- Lange selbst bewohnte Häuser: Eigentümer, die ihr Ein- oder Zweifamilienhaus schon vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben und es seitdem ununterbrochen selbst nutzen, müssen die Nachrüstpflichten nicht zwingend erfüllen. Diese Alt-Eigentümer sind vom Gesetz ausgenommen, solange kein Eigentümerwechsel stattfindet.
- Denkmalgeschützte Gebäude: Historische oder denkmalgeschützte Häuser unterliegen oft abweichenden energetischen Anforderungen oder Ausnahmen (§ 105 GEG). Hier ist eine Sanierungspflicht nur im Rahmen des Denkmalrechts zumutbar – umfangreiche Dämmungen sind meist nicht vorgeschrieben, um die Bausubstanz zu schonen. Allerdings sind auch Besitzer solcher Immobilien gut beraten, die Energieeffizienz im Rahmen des Möglichen zu verbessern (z.B. durch innenseitige Dämmung), schon um Heizkosten zu sparen.
- Unwirtschaftlichkeit: Sollte eine geforderte Maßnahme im Einzelfall wirtschaftlich unzumutbar sein, greift eventuell eine Härtefallregel. Wenn z.B. die Sanierungskosten in keinem Verhältnis zur Einsparung stehen, kann eine Ausnahme beantragt werden. Dies muss jedoch durch einen Energieberater oder Gutachter belegt werden und wird von der Behörde geprüft.
Sanierungspflicht bei größeren Umbaumaßnahmen
Zudem gibt es eine Sanierungspflicht bei größeren Umbaumaßnahmen unabhängig vom Eigentümerwechsel. Wer mehr als 10 % eines Bauteils (Dach, Fassade, Fenster etc.) erneuert, muss laut GEG die aktuellen Dämmstandards einhalten. Mit anderen Worten: Auch ein langjähriger Hausbesitzer, der z.B. sein Dach großflächig neu eindeckt oder die halbe Fassade neu verputzt, wird verpflichtet, diese Teile gleich energetisch zu sanieren. Auf diese 10-%-Regel kommen wir später zurück. Für alle Unklarheiten – etwa ob eine geplante Renovierung die Sanierungspflicht auslöst – empfiehlt sich frühzeitig ein Gespräch mit einem Energieberater vor Ort.
Sanierungspflicht in 2025: Maßnahmen und Anforderungen für Hausbesitzer
- Dämmung der obersten Geschossdecke / Dach – Ungedämmte oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen (bzw. alternativ das Dach) müssen nachträglich gedämmt werden, sofern sie nicht den Mindestwärmeschutz erfüllen.
- Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren – Alle ungedämmten Rohrleitungen in unbeheizten Räumen (z.B. im Keller) sind mit Dämmmaterial zu ummanteln, um Wärmeverluste zu vermeiden.
- Austausch alter Heizkessel – Standard-Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht weiter betrieben werden und sind zu ersetzen. Ausgenommen sind moderne Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie sehr kleine oder große Anlagen.
- Einhaltung der 10-%-Regel bei Sanierungen – Wenn mehr als 10 % der Gebäudehülle erneuert werden (z.B. Fassade, Dach), muss diese Fläche anschließend den aktuellen Dämmwerten entsprechen.
- 65-%-Erneuerbare-Heizungsregel – Seit 2024 dürfen neue Heizungsanlagen nur eingebaut werden, wenn sie mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen. Rein fossile Neuheizungen sind praktisch verboten. Wer also seine Heizung im Zuge der Sanierung erneuert, muss dies berücksichtigen.
Dämmung von Dach und oberster Geschossdecke
Diese Maßnahme zielt darauf ab, Wärmeverluste nach oben zu verhindern. Laut § 47 GEG müssen neue Eigentümer eines Hauses die oberste Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen dämmen, falls sie nicht bereits den Mindestwärmeschutz erfüllt. Technisch heißt das: entweder die Geschossdecke oder das Dach muss einen Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) von max. 0,24 W/(m²K) erreichen. Ist das Dach bereits entsprechend gedämmt, gilt die Pflicht als erfüllt – man muss dann nicht zusätzlich die Decke dämmen.
Haben Sie einen unbeheizten Dachboden mit nur dünner oder gar keiner Dämmung auf dem Boden, müssen Sie diese oberste Decke nachträglich dämmen. Gleiches gilt, wenn Sie ein ausgebautes Dachgeschoss haben, dessen Schräge noch ungedämmt ist. Die Nachrüstung ist einfach und effektiv: Mit Dämmplatten oder -matten auf dem Dachboden lässt sich oft schnell der notwendige Standard herstellen. Die Kosten hierfür sind überschaubar (Schätzungen: ca. 30–60 € pro m² Deckenfläche) und werden durch Energieeinsparungen meist innerhalb weniger Jahre amortisiert.
Ausnahmen von der Dämmpflicht
Wichtig zu wissen: Ausnahmen von der Dämmpflicht gibt es für selbstnutzende Alt-Eigentümer (Stichtag 2002) und in Fällen von Unwirtschaftlichkeit. Wenn Sie also Ihr Haus seit Jahrzehnten bewohnen und nie verkauft haben, sind Sie von dieser Pflicht befreit. Anders der neue Eigentümer: Kauft jemand z.B. 2025 ein Haus in Mönchengladbach aus den 60er-Jahren, muss er spätestens bis 2027 Dach oder oberste Decke dämmen, falls dies noch nicht geschehen ist.
Beachten Sie auch die 10-%-Regel: Erneuern Sie Ihr Dach großflächig (neueindecken), dann greift ohnehin die Vorgabe, dass im Zuge dessen gedämmt werden muss. Es lohnt sich also, die Dachdämmung entweder gleich freiwillig anzugehen – oder sie spätestens bei der nächsten Dachsanierung mitzumachen. Das Ergebnis sind spürbar weniger Wärmeverluste (bis zu 20 % Heizenergie gehen durchs Dach verloren, wenn es ungedämmt ist) und ein angenehmeres Wohnklima unterm Dach.
Austausch veralteter Heizungen
Der zweite große Bereich ist die Heizungssanierung. Das GEG untersagt den Weiterbetrieb uralter Heizkessel: Öl- oder Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind (sogenannte Standard- oder Konstanttemperaturkessel), müssen außer Betrieb genommen und ersetzt werden. Beispiel: Ein Öl-Heizkessel von 1994 erfüllt 2025 die 30-Jahres-Grenze – hier besteht Sanierungspflicht zum Heizungstausch. Neue Eigentümer eines Altbaus treffen diese Vorgaben besonders, da beim Hauskauf oft noch alte Kessel vorgefunden werden. Sie sind dann verpflichtet, innerhalb von zwei Jahren eine moderne Heizungsanlage zu installieren.
Ausnahmen
Effizientere Kesseltypen wie Niedertemperatur- und Brennwertgeräte sind von der 30-Jahres-Regel ausgenommen. Ebenso ausgenommen sind sehr kleine Heizungen unter 4 kW oder sehr große über 400 kW, reine Warmwasserbereiter sowie historische Einzelöfen. Dennoch zeichnet sich der generelle Trend ab: Fossile Heiztechnik soll schrittweise aus Gebäuden verschwinden. Seit 2024 ist der Einbau neuer reiner Öl- und Gasheizungen praktisch verboten, da neue Systeme zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Das heißt, wer 2025 eine kaputte Gasheizung ersetzen will, muss auf Alternativen wie Wärmepumpe, Holzpelletheizung, Hybridheizung (z.B. Gas + Solarthermie) oder den Anschluss an ein Wärmenetz setzen.
Für Hausbesitzer in NRW und anderswo bedeutet das
Prüfen Sie unbedingt das Alter und die Art Ihrer Heizung. Ist der Kessel deutlich über 20 Jahre alt, sollten Sie frühzeitig über eine Heizungsmodernisierung nachdenken, auch wenn Sie (als bisheriger Eigentümer) formal noch nicht müssen. Spätestens beim Verkauf muss der neue Besitzer es sonst erledigen – und auch für Sie selbst lohnt ein Tausch aus wirtschaftlichen Gründen oft schon früher. Moderne Wärmepumpen etwa arbeiten viel effizienter und werden staatlich gefördert, was die Investition attraktiv macht.
Die Umstellung will allerdings gut geplant sein
Die Umstellung will allerdings gut geplant sein: Bei alten Häusern muss z.B. geklärt werden, ob ein Wärmepumpen-System ausreichend Wärme liefern kann – eventuell sind Heizkörpertausch oder zusätzliche Dämmmaßnahmen sinnvoll, um die Vorlauftemperaturen zu senken. Lassen Sie sich hier am besten von einem Energieeffizienz-Experten beraten, der die passende Lösung findet. Er kann auch die erforderlichen Fördermittel für einen Heizungstausch heraussuchen (bis zu 40 % Zuschuss sind aktuell möglich bei Umstieg von Öl auf Wärmepumpe, inkl. diverser Bonusprozenten). Wer diese Pflicht ignoriert und einen uralten Kessel einfach weiter betreibt, riskiert übrigens empfindliche Strafen – abgesehen vom klimapolitischen Aspekt kostet es auf Dauer auch mehr Geld durch den schlechten Wirkungsgrad.
Sanierungspflicht: Rohrdämmung und 10-%-Regel bei Renovierungen
Neben Dach und Heizung gibt es weitere Vorschriften, die oft weniger im Fokus stehen, aber leicht erfüllbar sind. Eine davon ist die Dämmung von Warmwasser- und Heizungsrohren in unbeheizten Bereichen. Haben Sie unisolierte Heizungsrohre im Keller oder Speicher, gilt laut GEG eine Nachrüstpflicht zur Rohrdämmung. Das heißt, alle zugänglichen Rohrleitungen für Heizung und Warmwasser, die durch kalte Räume führen, müssen mit Dämmschläuchen oder -matten ummantelt werden. Diese Maßnahme ist vergleichsweise kostengünstig (Material nur ein paar Euro pro Meter) und kann auch ein geübter Heimwerker durchführen. Dennoch wird sie oft vergessen – schauen Sie also im Heizungskeller nach: Ist es dort unangenehm warm, obwohl die Heizung läuft? Ungedämmte Rohre könnten der Grund sein. Hier schnell zu dämmen, spart sofort Heizenergie und erfüllt die Pflicht.
Wenn Sie größere Teile der Gebäudehülle renovieren
Erneuern Sie zum Beispiel mehr als 10 % der Fassadenfläche (z.B. großflächiger Putz oder Austausch vieler Fassadenelemente), dann schreibt § 48 GEG vor, dass im Zuge dessen auch gedämmt werden muss. Praktisch: Wenn Sie die halbe Außenwand neu verputzen, können Sie nicht einfach nur optisch ausbessern – Sie müssen zumindest diese Flächen dann auf ein zeitgemäßes Dämmniveau bringen. Ähnliches gilt fürs Dach: Werden mehr als 10 % der Dachfläche neu gedeckt und war bislang keine Dämmung vorhanden, ist jetzt eine Dämmschicht einzubauen. Kleinere Ausbesserungen (unter 10 %) bleiben von der Pflicht ausgenommen, um Reparaturen nicht unnötig zu erschweren.
10-%-Regel kann im Einzelfall knifflig sein
Wenn unklar ist, ob sich die Prozentangaben auf einzelne Wände oder die gesamte Fassade beziehen. Laut Experten muss man nur die tatsächlich bearbeiteten Teile dämmen und nicht automatisch das ganze Haus. Dennoch empfiehlt es sich, bei solchen umfangreichen Sanierungen einen Energieberater hinzuzuziehen, der die Anforderungen richtig interpretiert. In der Region Mönchengladbach und ganz NRW kennen wir zudem lokale Bauvorschriften (z.B. Stadtbildsatzungen), die bei Außendämmungen eine Rolle spielen können – zum Beispiel wenn ein bestimmtes Straßenbild erhalten werden soll. Hier sind oft individuelle Lösungen gefragt, etwa Innendämmung oder denkmalgerechte Maßnahmen.
Expertentipps für die Umsetzung der Sanierungspflicht in 2025
Die gesetzlichen Vorgaben mögen komplex wirken – doch mit der richtigen Strategie lässt sich die Sanierungspflicht effizient und kostengünstig erfüllen. Von Fördermitteln über fachkundige Beratung bis zur Planung der Sanierungsschritte: Nutzen Sie alle verfügbaren Hilfsmittel, um Ihr Sanierungsprojekt erfolgreich zu meistern. So sparen Sie Zeit, Geld und Nerven – und profitieren langfristig von einem energiesparenden Zuhause. Wichtig ist, frühzeitig aktiv zu werden, anstatt auf den letzten Drücker zu reagieren. Die folgenden Empfehlungen helfen Ihnen dabei, die Anforderungen der Sanierungspflicht 2025 mühelos zu erfüllen und gleichzeitig das Optimum für Ihr Haus herauszuholen.
Fördermittel und Finanzierung für Sanierungspflicht optimal nutzen
Einer der wichtigsten Tipps gleich vorweg: Nutzen Sie staatliche Förderprogramme! Bund und Länder stellen umfangreiche Fördermittel für energetische Sanierungen bereit. Dazu zählen Zuschüsse und zinsgünstige Kredite der KfW-Bank sowie Zuschüsse vom BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle). Beispielsweise bietet die Bundesförderung effiziente Gebäude (BEG) attraktive Konditionen: Für Einzelmaßnahmen wie Dämmung oder Fenstertausch gibt es Zuschüsse um 15–20 %, für den Umstieg von Ölheizung auf Wärmepumpe sogar bis zu 40–50 % (inklusive diverser Boni). Auch die Installation von Solartechnik (Photovoltaik oder Solarthermie) wird gefördert, was im Kontext der neuen Solarpflicht in vielen Bundesländern relevant ist. In Nordrhein-Westfalen gilt ab 2025 eine Solarpflicht für Neubauten und ab 2026 auch für Dachsanierungen im Altbau – wer also sein Dach saniert, kann Fördergelder für eine Photovoltaikanlage einplanen.
Überblick über die Förderlandschaft
Hier hilft ein Energieberater oder Fördermittel-Experte, denn die Programme ändern sich gelegentlich und unterscheiden sich je nach Maßnahme. Als Hausbesitzer in NRW können Sie neben Bundesmitteln ggf. auch Landesförderungen (z.B. progres.NRW) prüfen. Wichtig: Beantragen Sie Zuschüsse unbedingt vor Beginn der Sanierung, sonst gehen Sie leer aus. Die KfW-Förderkredite können oft über Ihre Hausbank beantragt werden, während BAFA-Zuschüsse online direkt beantragt werden müssen. Klingt kompliziert? Keine Sorge – wir von SYON Energieberatung NRW unterstützen Sie dabei, die passenden Förderungen zu finden und die Anträge zu stellen (dieser Service gehört bei uns selbstverständlich dazu). So entlasten wir Sie von bürokratischem Aufwand und sorgen dafür, dass kein finanzieller Zuschuss liegen bleibt.
Parallel zur Förderung sollten Sie auch die Finanzierung im Blick haben. Mit einer soliden Finanzierungsplanung und maximaler Fördermittelausnutzung reduzieren Sie die Belastung und erhöhen die Rentabilität Ihres Projekts erheblich.
Sanierungspflicht: Professionelle Energieberatung in Anspruch nehmen
Neben den finanziellen Aspekten sollte man auch den Wertsteigerungs-Effekt betrachten: Immobilien mit moderner Wärmepumpe erzielen in Nordrhein-Westfalen tendenziell höhere Energieeffizienzklassen und sind für Käufer attraktiver, was den Wiederverkaufswert steigern kann. Eine Sole-Wärmepumpe kann also auch als Wertinvestition ins Haus gesehen werden.
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP)
Ein empfehlenswertes Instrument ist der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP). Dabei handelt es sich um ein vom BAFA gefördertes Energieberatungsprodukt, bei dem der Berater einen detaillierten Stufenplan für die energetische Ertüchtigung Ihres Gebäudes erarbeitet. Der Clou: Sie bekommen nicht nur einen klaren Maßnahmenfahrplan, sondern auch einen iSFP-Bonus auf spätere Förderungen – aktuell 5 % extra Zuschuss auf nahezu alle Sanierungsmaßnahmen, wenn sie im Fahrplan empfohlen waren. Die Kosten für den iSFP werden bis zu 80 % vom Staat übernommen, sodass Ihr Eigenanteil gering ist. Für Hausbesitzer in Mönchengladbach und Umgebung, die vor der Aufgabe stehen, diverse Sanierungspflichten umzusetzen, ist das eine hervorragende Grundlage, um strukturiert vorzugehen.
SYON Energieberater mit lokaler Expertise
Neben dem Planen und Beantragen von Fördermitteln leistet der Energieberater noch mehr: Er kennt die lokalen Gegebenheiten – z.B. Vorschriften bei Denkmalschutz oder Gestaltungssatzungen – und kann Lösungen vorschlagen, die sowohl den gesetzlichen Pflichten genügen als auch ästhetisch und denkmalrechtlich akzeptabel sind. Ein Beispiel: In einer historischen Straße darf die Fassade nicht durch dicke Außendämmung verändert werden. Hier hilft der Experte, Alternativen wie Innendämmung oder besondere Dämmmaterialien zu finden, die die Sanierungspflicht erfüllen, ohne das Erscheinungsbild zu zerstören.
Baubegleitung durch einen Energieberater
Zudem ist bei umfangreichen Vorhaben die Baubegleitung durch einen Energieberater ratsam – und wird ebenfalls gefördert (KfW übernimmt bis zu 50 % der Kosten der Baubegleitung bis zu 5.000 € Zuschuss). Dabei überwacht der Experte die Umsetzung durch die Handwerker, prüft die Ausführung und hilft bei der Dokumentation. So stellen Sie sicher, dass z.B. die Dämmdicke wirklich dem Standard entspricht und die Heizung optimal eingestellt ist. Nicht zuletzt bestätigt der Energieeffizienz-Experte am Ende die fachgerechte Durchführung, was für den Erhalt der Fördergelder und für Behörden wichtig ist. Kurz gesagt: Ohne professionelle Beratung geht es kaum – und je früher Sie den Fachmann einschalten, desto besser. SYON Energieberatung NRW steht Ihnen hierbei mit Erfahrung und regionaler Expertise zur Seite: Wir bieten schnelle Vor-Ort-Termine in ganz NRW, ob in Mönchengladbach, Düsseldorf, Köln oder im Umland, und betreuen Sie vom ersten Energieaudit bis zur Abschlussprüfung.
Sanierungspflicht: Planung und Umsetzung Schritt für Schritt
Gerade wenn mehrere Maßnahmen anstehen, ist eine gute Planung das A und O. Viele Hausbesitzer fragen sich: Wo fange ich an? Hier einige Schritt-für-Schritt-Empfehlungen, um die Sanierungspflicht erfolgreich und stressfrei zu erfüllen:
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP)
- Bestandsaufnahme: Energetischen Zustand des Gebäudes erfassen (Energieausweis, Beratung); Fokus auf Heizung, Dämmung, Fenster
- Maßnahmen priorisieren: Dringende Schritte zuerst (z. B. Heizungsaustausch), gesetzliche Fristen beachten
- Zeitplan erstellen: Realistische Terminplanung mit Puffer; Handwerker frühzeitig beauftragen
- Mieter informieren: Schriftliche Ankündigung mindestens 3 Monate vor Sanierungsbeginn bei vermieteten Objekten
- Förderanträge stellen: Fördermittel vor Auftragsvergabe beantragen; professionelle Unterstützung nutzen
- Fachfirmen beauftragen: Qualifizierte Betriebe mit Erfahrung auswählen; Angebote vergleichen
- Qualitätskontrolle: Arbeiten prüfen (z. B. Blower-Door-Messung); Nachweise zu Materialien und Technik sichern
- Dokumentation: Alle Rechnungen und Nachweise sammeln; neuen Energieausweis ausstellen lassen
- Zukunftsplanung: Sanierung als Chance nutzen, z. B. Photovoltaik integrieren
Wer muss die Sanierungspflicht ab 2025 erfüllen?
Vor allem neue Eigentümer von älteren Wohnhäusern sind betroffen. Wenn Sie ein unsaniertes Ein- oder Zweifamilienhaus kaufen, erben oder geschenkt bekommen, das nicht den aktuellen Energiestandards entspricht, sind Sie verpflichtet, es innerhalb von 2 Jahren energetisch zu sanieren. Bestehende Eigentümer, die ihr Haus schon lange (vor 2002) selbst bewohnen, müssen diese Pflicht nicht erfüllen, solange kein Eigentümerwechsel stattfindet. Allerdings gelten bestimmte Nachrüstpflichten (wie z.B. die Rohrdämmung) generell für alle Gebäude. Und unabhängig vom Eigentümer greift die Pflicht auch, wenn größere Sanierungen durchgeführt werden (Stichwort 10-%-Regel).
Welche Maßnahmen sind konkret vorgeschrieben?
Die Sanierungspflicht umfasst hauptsächlich drei Bereiche:
- Dachdämmung / Dämmung der obersten Geschossdecke, falls diese nicht ausreichend gedämmt ist.
- Wärmedämmung von Heizungs- und Wasserrohren in unbeheizten Räumen.
- Austausch alter Öl- und Gasheizungen, wenn diese älter als 30 Jahre sind (Standardkessel). Außerdem muss bei größeren Renovierungen (>10 % der Fläche) die betroffene Gebäudehülle auf aktuellen Standard gebracht werden. Neu eingebaute Heizungen müssen ab 2024 zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden, wodurch praktisch keine reinen Gas- oder Öl-Heizkessel mehr neu installiert werden dürfen.
Was passiert, wenn ich die Sanierungspflicht ignoriere?
Wer fällige Sanierungsmaßnahmen nicht durchführt, riskiert hohe Bußgelder. Laut GEG kann ein Verstoß gegen die Nachrüstpflichten mit bis zu 50.000 € Strafe geahndet werden. Die Einhaltung wird kontrolliert – z.B. prüfen Schornsteinfeger bei der Feuerstättenschau, ob noch alte Heizkessel in Betrieb sind, oder die Bauaufsicht fragt bei Umbauten nach dem Dämmstandard. Im schlimmsten Fall können Behörden Anordnungen erlassen, die Sanierung auf Kosten des Eigentümers durchzuführen. Sie sollten die Vorgaben also keinesfalls auf die leichte Schulter nehmen. Neben rechtlichen Folgen darf man auch die finanziellen Nachteile bedenken: Ein Haus nicht zu sanieren bedeutet überhöhte Energiekosten und Wertverlust der Immobilie.
Gibt es Ausnahmen oder Sonderfälle (z.B. Denkmalschutz)?
Ja, gewisse Ausnahmen sind vorgesehen. Wie erwähnt, sind Eigentümer, die seit vor 2002 im Eigenheim wohnen, von vielen Pflichten befreit. Denkmalschutz-Immobilien müssen die Sanierungspflicht nur im Rahmen des Denkmalverträglichen erfüllen – hier kann die Denkmalschutzbehörde Ausnahmen zulassen, wenn z.B. eine Außendämmung das historische Erscheinungsbild beeinträchtigen würde. Gleichwohl sollte auch bei denkmalgeschützten Häusern die Energieeffizienz soweit möglich verbessert werden (etwa durch effiziente Heizung oder Innendämmung), selbst wenn nicht jede Maßnahme Pflicht ist. Eine weitere Ausnahme ist die Unwirtschaftlichkeit: Ist eine geforderte Sanierung nachweislich nicht wirtschaftlich durchführbar, kann man sich davon befreien lassen. Dies ist z.B. denkbar, wenn ein kleines Wohnhaus extrem hohe Dämmkosten hätte, die sich niemals amortisieren. In der Praxis muss man dafür ein Gutachten vorlegen – die Hürden sind relativ hoch. Generell gilt: Wer glaubt, einen Ausnahmefall zu haben, sollte unbedingt Fachberatung in Anspruch nehmen und nichts auf eigene Faust entscheiden.
Kommt in Zukunft eine allgemeine Sanierungspflicht für alle Häuser?
Derzeit gibt es keine allgemeine Pflicht, dass jeder Hausbesitzer bis zu einem bestimmten Jahr sein Haus voll energetisch saniert haben muss. Die Sanierungspflichten greifen immer nur bei bestimmten Anlässen (Eigentümerwechsel, größere Umbauten oder alte Heizungen). Allerdings zeichnen sich auf EU-Ebene strengere Vorgaben ab. Die geplante Überarbeitung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) sieht vor, dass sehr ineffiziente Häuser (Energieeffizienzklasse G) bis 2030 verbessert werden sollen. Ob und wann Deutschland das in nationales Recht umsetzt, bleibt abzuwarten. Es ist jedoch wahrscheinlich, dass die energetischen Anforderungen in den kommenden Jahren weiter steigen werden, um die Klimaziele zu erreichen. Hausbesitzer tun also gut daran, nicht nur das Minimum zu erfüllen, sondern ihr Gebäude nach Möglichkeit freiwillig weiter zu optimieren.
